原状回復のノウハウ
原状回復とは
借地借家契約では、退去時の原状回復義務を特約していることが多いのですが、「本来存在したであろう状態」にまで戻せばよく、借りた当時の状態にする必要はないとされています。つまり、契約に定められた使用方法に従って通常の使用をしていれば、経年劣化があってもそのまま返還すればよいのです。
一方、営利目的での利用が主となる事業用賃貸では、多数の人員の出入りをはじめ、通常使用を超える損耗が想定されることから経年劣化による自然損耗とは認められず、原状回復特約が広く認められていると言っても過言ではありません。
プロの貸ビル仲介業者から見た、原状回復義務のポイント
★合い見積もりだけで時間を無駄に伸ばす！！
安さをアピールする原状回復専門業者や内装業者には注意して下さい。実際にはビル側の指定業者が原状回復工事を行うのが契約書上基本になっています。施工業者になれないと分かれば非現実的な見積もり額を提示し時間を延ばすだけ延ばしてかき回すような、嫌がらせ業者もいます。価格だけではなく
会社の規模、実績、営業マンの人間性などを見極める必要があります。当社は自信持って信頼ある内装業者を紹介致します。
★信頼出来る内装業者で合い見積もり！！
原状回復の相場は不明確な業界です。原状回復の費用は「工事の規模」や「現在の状態」や「契約内容」などによって業者ごとに見積もり額に大きな差があります。ですから1社だけの見積もりやビル側指定業者の見積もり費用だけだと目安が分からず金額を安くおさえることが難しくなります。実際の比較で倍も違うことがあります。まずは
相場を把握し信頼できる業者を見つけることです。私たちは過去の実績から選定した業者を紹介します。
★一斉見積もり業者や一斉見積もりサイト運営会社には注意！！
よく見積もりの比較を提案するサイトを運営している会社がありますが比較をさせるだけで業者ごとの実績、資質など全く知らずお客様へ紹介しているケースが多いです。比較すればなんとなく相場が分かりお客様が勘違いしてそこの中の業者を選定したら「ラッキー」と考えています。やはり安かろう、だけではなくいろいろな観点から結果的に
原状回復費が安くなるように組み立てて信頼ある内装業者とお付き合いすることをお勧めします。
★テナント誘致の影響力をアピール！！
見積もりを安くするサポートを伝授します。上記でお話した通り、合い見積もりも一つの手段ですが、現ビル交渉が一番安くなります。これらのアドバイスは一般の原状回復工事業者には出来ませんし知恵も有りません。ここでは実際に貸ビル専門仲介業者のプロが行える部分です。実際にビル側も貸ビル不動産仲介業者とテナント誘致で懇意な関係にありますので無理な交渉が出来なくなります。実際に強引な原状回復工事を行えば次の
テナント誘致に影響が及ぶからです。
★契約書内の原状回復項目を確認！！
契約書には必ず原状回復義務の項目があります。オフィスビルによって内容は様々です。床・壁・天井・スイッチ類・照明器具など原状回復の範囲を確認しましょう。まずは貸主の指定業者に見積もりを頂くのが先決でしょう。必ず見積もり項目の
材料品番（メーカーや種類）も記載してもらうことで明確な比較が出来ます。
★解約期間内に原状回復を終わらせる！！
まずは契約書で解約予告期間を確認して下さい。オフィスビルでは3ヶ月or6ヶ月が支流です。また、解約期間内に原状回復工事を完了して下さい。
仕上げ確認日も含みます。
★指定業者になる！！
契約書によく書かれてある「指定業者」は基本的にビル側指定の業者です。しかし原状回復内容がビル側の希望に合意すれば
お客様指定（当社提携内装業者）を「指定業者」としてビル側に提案出来る場合があります。私たちはそのルートを提案します。
★まずはビル側指定業者の見積もりを取る！！
ビル側指定の内装業者に原状回復の見積もりを依頼し、その見積もり内容を当社提携の内装業者と精査しましょう。
型番や品番が分かれば確実に安くなるはずです。
※原状回復見積もり精査や検証には一部費用が掛かります。
★躯体以外の原状回復工事はお客様指定（当社提携）の業者で出来る場合がある！！
躯体（くたい）に関わる工事以外は
当社提携内装業者で原状回復を出来る場合があります。これは貸ビル大手オーナー物件でも可能性があります。 ＊躯体とは建物の主要な構造体、又、骨組みのこと。構造強度にかかわる部分で、木造在来軸組み工法では、基礎、柱、梁、耐力壁、剛床などを指す。
★交渉が可能！！
入居して数か月～数年で退去する場合でも、5年～20年の長い期間で退去する場合でも
基本的に契約書通りの原状回復義務が求められます。しかし実際には交渉可能です。
★信頼と実績が大事（その後のフォローも当社がサポート）！！
見積もりから業者決定までスムーズに行ったとしても原状回復終了のチェック時に何らかのクレームがあった場合の真摯な内装業者の対応が求められます。結局、アフターフォローをどこまでやってくれるのか？言葉だけではわかりません。お客様が内装業者と何度も実績があればよいのですが、定期的にお付き合いを行わない場合は実績や信頼性が分かりづらいです。そこで毎月定例会や契約を行っている私たちだから信頼と実績がある提携内装業者を自信持って紹介出来るのです。またその後のフォローも最後まで行います。
★原状回復業者選定の基準！！
内装業者の中には図面～施工までの全てを外注に流す企業がいます。下請け業者、孫請け業者などを使っています。当然に費用も上がるでしょう。そういった全て流す企業であれば何の意味もありません。当社がお勧めする内装業者は、図面～施工まで自社で行う企業です。原状回復工事だけではなく、入居工事、引越し、RAN工事などなど日々の実績とお付き合いの中で厳選した内装業者を紹介しています。
★お客様が選ぶのではなく私たちプロが選びます！！
「内装業者、施工業者を選ぶには1社の見積もりだけでは不安です。合い見積もりを取り競わせます。そこで安くて信頼出来る業者を自由に選択できます。」などと良く目につくサイトが多いです。原状回復費は高額な費用です。「見積もりが安いだけでは」、「数回お会いしただけでは」信頼や実績は判断できません。また選定がお客様と言った一見お客様が納得した業者を選択できて良いように見えますがお客様は素人です。
私たちが業者を選定します。そして責任も私たちが取ります。そして全て最後までサポートします。この点が重要なのです。
★原状回復工事の期間や時間帯
原状回復工事の期間は使用坪数や現状の内装使用で大きく異なります。基本的に事前の段取りと発注が済んでいたら早くて2週間～3週間。大型ビルや高層ビルだと1ヶ月～2ヶ月間を要する場合もあります。音や振動を出す工事は深夜や土日に限られます。
解約予告期間内に工事期間も含まれますので移転希望日から逆算して、尚且つ現状の使用を調査し提案します。
★不要のオフィス家具は売れる
移転の際には必ず不要なオフィス家具がでます。廃棄するにも当然に費用が発生します。当社は貸会議室事業やレンタル事業も行っていますので
中古家具の引き取りや業者の紹介も可能です。
